纽约市场概述

在今年前三季度建设销售下降在曼哈顿的92％，比同期在首9个月的2007年销售总额为$ 3.2十亿，急剧下降相比，在相同的时间在2007年，当时有$ 40个十亿投资的销售。在2008年的前三个季度，共有18个$在十亿销售额。这种情况已经在建设销售前改善。时相比，有销售$ 338亿较早季度销售额在曼哈顿的数量增长了270％，2009年第三季度至$ 1.2十亿。美国银行沉重的接触商业地产贷款已预留的储备只有38美分，每1 $不良商业地产贷款。考虑到商业贷款违约有上升的趋势是一个预测的违约率将上升到4.2％，到今年年底的百分之2.88在第三季度。

在租户改善的贡献下降和租金报价在市中心一个$ 0.06下降是跌幅最小全年。下一步的行动将是租金找到底部。希望是，在2010年有一段时间，我们会看到一些轻微的增长。尽管第三季度的租赁活动的上扬2009年将在约16000000平方英尺出租，或约千万平方英尺结束。这将使其在大约13年的租赁最弱的一年。

美国银行是缓慢的，从商业房地产贷款承担损失。美联储官员可能很快开始为另一个房地产崩盘，这一次在商业领域做准备。银行是缓慢吸收的，因为他们的资本保全关注商业房地产的损失。尤其麻烦的是只付利息的贷款，购房者需要偿还利息，但本金没有。

稳定的租赁成交量，下降的供应量，甚至增加要求一些细分的租金可能会出现加强建设业主，但仍然有太多的产品，而太少的租户。

总体来说，写字楼空置率已经达到了五年新高。通过职位空缺2009年第三季度末达到11.1％，标志着从一季度同期增长0.6％。空间租用年初至今的金额总计11300000平方英尺，低于同时27.8％去年租赁成交量15700000平方英尺。这种下降的租赁活动之际，平均租金报价下跌至$ 57.08每平方英尺，从第二季度下降5.2％。转租活动目前已在逐年增加。第三季度看到库存11100000平方英尺从11400000平方英尺在2009年第二季度减少。

标准普尔的降级可能由四家酒店，其中包括在纽约四季支持商业地产的债务。在TY华纳酒店及度假村记录在净现金46％的下降，并一直放在信用观察负影响。其$ 425亿美元贷款计划于2010年1月到成熟并具有延长一年选项，它不会清除偿债覆盖率障碍前出线。在四季等豪华酒店的现金流的减少可能是由于入住率的11％下降为2008年结束的一年。

在商业抵押贷款违约率的步伐继续上升以更快的速度，在第三季度扩大60个基点至4.7％。数量翻了一番那是一年前，但低于第三季度的2001年的降息的8％。拖欠商业和工业贷款增加50个基点至4.2％。拖欠贷款激增了190个基点，为建设贷款的18.2％。

今年商业建筑也大幅度下降。非住宅建筑支出将达到今年的$ 6.9十亿，标志着从2008年的开支，这是$ 11.1十亿38％的跌幅。即便如此，支出和就业在建筑行业有可能在未来两年保持稳定。而2009年建筑支出有望达到25.8只$十亿，标志着从2008年下降20％，就业人数预计今年仅下降8.3％。消费预计到2010年和2011年将保持稳定，分别达到$ 25个十亿和$ 25.6十亿。

而曼哈顿其余持有其用于商业市场崩溃的气息，曼哈顿下城已经经历了戏剧性的跌宕起伏，在过去九年。 2008年9月的市场遇冷和911的破坏导致延迟的发展和空置零售物业在其他街区很少见到一个优势。包含超过亿平方英尺200多个写字楼，曼哈顿下城是美国的第三大写字楼子市场，但写字楼的销售数量急剧于2009年，今年迄今下跌，只有一个办公楼销售。去年全年的，八幢楼宇出售。在2007年的高峰年，在附近24办公楼被卖了。

曼哈顿写字楼市场是不是看起来很不错。为自治市镇指数降至2008年第二季度和2009年的指数追踪商业地产在10个价格变动美国顶级市场的22.9％。这个数字与同等规模的21.2％全国支线，分析师预测，高达十亿$ 700商业债务可能会在2013年到期，而商业银行看赎作为不良资产的一个选项，它不是一个完成交易。如果建筑不执行，如果它失去了一个主要的租客或租去了，他们无法支付债务，可能会取消抵押品赎回权，但这些贷款不会放弃资产对美元美分。