Panorama inmobiliario en Nueva York

construcción de las ventas para los tres primeros trimestres del año se han reducido un 92% en Manhattan en comparación con el mismo periodo de 2007. Las ventas ascendieron a $ 3,2 mil millones en los primeros nueve meses de 2009, un fuerte descenso en comparación con la misma fecha del 2007, cuando había $ 40 mil millones en ventas de inversión. En los tres primeros trimestres de 2008, había $ 18 mil millones en ventas. La situación ha mejorado en el tema construcción de las ventas. El número de ventas en Manhattan aumentó un 270 por ciento en el tercer trimestre de 2009 a US $ 1,2 millones, en comparación con el trimestre anterior, cuando se registraron $ 338 millones de dólares en ventas. los bancos de Estados Unidos con una fuerte exposición a los préstamos de propiedades comerciales han reservado sólo 38 centavos de dólar en las reservas por cada $ 1 en los malos préstamos de bienes raíces comerciales. Teniendo en cuenta los impagos de préstamos comerciales están en aumento es una predicción de que la tasa de morosidad se elevará al 4,2 por ciento a finales de este año a partir de 2.88 por ciento en el tercer trimestre.

Una reducción de la contribución de mejoras de inquilinos y una disminución de $ 0,06 pidiendo rentas en el centro es la menor caída durante todo el año. El siguiente paso sería que los alquileres se encuentra la parte inferior. La esperanza es que en algún momento en el año 2010 vamos a ver un ligero crecimiento. A pesar de un aumento en la actividad de arrendamiento en el tercer trimestre de 2009 podría terminar en aproximadamente 16 millones de pies cuadrados arrendados, o cerca de 10 millones de pies cuadrados. Esto haría que el año de arrendamiento más débil de unos 13 años.

Los bancos estadounidenses son lentos para absorber las pérdidas de préstamos de bienes raíces comerciales. Los funcionarios de la Reserva Federal pronto pueden comenzar a prepararse para otro colapso inmobiliario, esta vez en el sector comercial. Los bancos son lentos para absorber las pérdidas de bienes raíces comerciales debido a sus preocupaciones de preservación de capital. Especialmente molestos son los préstamos de interés solamente, que requieren los compradores de pagar intereses, pero ningún principal.

Más constante el volumen de arrendamiento, la disminución de las tasas de disponibilidad e incluso aumenta en pedir rentas para algunos segmentos podría aparecer para fortalecer el propietario del edificio, pero todavía hay demasiado producto, y demasiado pocos arrendatarios.

En general, la tasa de desocupación de oficinas ha alcanzado un máximo en cinco años. Las vacantes alcanzó un 11,1 por ciento a finales de tercer trimestre de 2009, marcando un aumento del 0,6 por ciento respecto del trimestre anterior. La cantidad de espacio alquilado del año hasta la fecha asciende a 11,3 millones de pies cuadrados, un descenso del 27,8 por ciento respecto al mismo período del año pasado, cuando el volumen de arrendamiento financiero fue de 15,7 millones de pies cuadrados. Este descenso de la actividad de arrendamiento se presenta como promedio de los alquileres que piden se redujo a $ 57,08 por pie cuadrado, con un descenso del 5,2 por ciento respecto al segundo trimestre. subarrendamiento actividad ha ido en aumento a lo largo del año. El tercer trimestre se observó una reducción en el inventario de 11,1 millones de pies cuadrados de 11,4 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de 2009.

Standard & Poor podría rebajar la deuda de bienes raíces comerciales respaldados por cuatro hoteles, incluyendo el Four Seasons de Nueva York. Las Ty Warner Hotels & Resorts propiedades registraron una caída de 46 por ciento en efectivo neto y puesto que se han colocado en Revisión Especial con implicaciones negativas. Su préstamo de $ 425 millones de dólares está programada para madurar en enero de 2010 y tiene una opción de prórroga de un año, para lo cual no calificará antes de eliminar un obstáculo de servicios de cobertura de la deuda. La disminución en el flujo de caja en el Four Seasons y otros hoteles de lujo podría ser atribuible a una caída del 11 por ciento en las tasas de ocupación para el año terminado en 2008.

El ritmo de la morosidad en las hipotecas comerciales sigue aumentando a un ritmo acelerado, la ampliación de 60 puntos básicos, hasta el 4,7 por ciento en el tercer trimestre. El número es el doble de lo que era hace un año, pero por debajo del tercer trimestre la tasa de 8 por ciento de 2001. préstamos comerciales e industriales morosos aumentaron 50 puntos básicos, hasta el 4,2 por ciento. préstamos en mora se dispararon por 190 puntos básicos, hasta el 18,2 por ciento para los préstamos de construcción.

La construcción comercial ha disminuido drásticamente este año. El gasto en construcción no residencial llegará a $ 6.9 mil millones este año, marcando una caída del 38 por ciento del gasto de 2008, que fue de $ 11.1 mil millones. A pesar de ello, el gasto y el empleo en la industria de la construcción son propensos a estabilizarse en los próximos dos años. Aunque se espera que el gasto en construcción en 2009 hasta llegar a solo $ el 25,8 mil millones, marcando un descenso del 20 por ciento desde 2008, se espera que el empleo disminuya sólo el 8,3 por ciento este año. Se espera que el gasto se mantenga estable hasta el 2010 y 2011, llegando a $ 25 de millones de dólares y el 25,6 $ millones de dólares, respectivamente.

Mientras que el resto de Manhattan contiene el aliento de un colapso del mercado comercial, el Bajo Manhattan ha experimentado dramáticos altibajos en los últimos nueve años. La congelación del mercado de septiembre de 2008 y la devastación de 9/11 llevaron a una preponderancia de la evolución retardada y propiedades comerciales vacantes raramente vistas en otros barrios. Con más de 200 edificios de oficinas que contienen más de 100 millones de pies cuadrados, el Bajo Manhattan es la tercera submercado de oficinas más grande en los EE.UU., sin embargo, el volumen de ventas de edificios de oficinas se ha reducido drásticamente en 2009, con una sola venta del edificio de oficinas lo que va de año. Para todo el año pasado, ocho edificios vendidos. Durante el año pico de 2007, se vendieron 24 edificios de oficinas en el barrio.

El mercado de oficinas de Manhattan no se ve bien. Índices de la ciudad cayeron un 22,9 por ciento entre los segundos trimestres de 2008 y 2009. Los índices de seguimiento de los cambios en los precios de los bienes raíces comerciales en 10 mercados de Estados Unidos. Esta cifra está en línea con la caída nacional del 21,2 por ciento en la misma escala, ya que los analistas predicen que tanto como $ 700 mil millones en deuda comercial podría venir debido en 2013. Mientras que los prestamistas comerciales se ven a la exclusión como una opción en las propiedades con dificultades, que no es una reparto terminado. Si el edificio no está funcionando, si se pierde un inquilino mayor o rentas bajó y no pueden pagar el servicio de la deuda, podría ejecutar la hipoteca, pero estos prestamistas no van a regalar activos para centavos de dólar.